NBR 16.280 da ABNT que vigora desde 18/04/2014,

determina o seguinte:

 

 

 

 

 

 

 

A norma estabelece que toda reforma de imóvel que altere ou comprometa a segurança da edificação ou em seu entorno precisará ser submetida à análise, exigindo laudo técnico assinado por engenheiro ou arquiteto. E o síndico ou administradora, com base em parecer de especialista, poderão autorizar com ressalvas ou proibir a reforma, caso entendam que ela irá colocar em risco a edificação.

 

A NBR incorporou meios para prevenção de perda de desempenho incluindo métodos para: planejamento, projetos e análises técnicas e implicações de reformas nas edificações; alteração das características originais da edificação ou de suas funções; descrição das características da execução das obras de reformas; segurança da edificação do entorno e dos usuários; registro documental da situação da edificação, antes da reforma, dos procedimentos utilizados e do pós-obra de reforma e de supervisão técnica dos processos e das obras.

 

Portanto, pedimos a colaboração de todos para que façam valer a norma e comunique ao Síndico sobre qualquer reforma necessária em suas unidades, eximindo-se assim de assumir qualquer risco desnecessário.

 

Para exemplificar, abaixo algumas perguntas e respostas sobre o tema:

 

• É necessário pedir autorização para o Síndico mesmo se eu for apenas executar uma pintura?

Resp: Sendo apenas pintura da unidade, não precisa de ART e nem de RRT e nem de autorização específica do Síndico, e sim informar ao Zelador para cadastrar a empresa ou profissionais que vão transitar pelo condominio e se responsabilizar por eventuais danos nas áreas comuns.

 

• A regra vale para quem já começou a reforma antes do dia 18/04/2014?

Resp: É importante resaltar que mesmo antes dessa data, os moradores já deveriam elaborar um plano ou projeto, e enviá-lo ao Síndico, conforme prevê a Convenção de Condomínios sobre alteração estrutural, ou mudanças que impactasse a estrutura da edificação.

 

• Se a Norma da ABNT não é uma Lei, porque preciso segui-la?

Resp: Certamente não se trata de uma Lei e sim de Normas Técnicas, porém a responsabilidade por eventuais danos estruturais serão responsabilizados o Síndico e o morador. A presente Norma vem corroborar para a segurança da coletividade.  Embora as Normas da ABNT não sejam Leis, são fundamentadas na Lei Federal nº 10.406/02 (código Civil) Decretos Lei nº 2848/1940 (Código Penal) Lei nº 6.514/77 que criou as Normas Regulamentadoras, que até o mês de maio/14 estão em vigor, sendo a mais recente a de nº NR 36.

 

• É necessário que o Síndico tenha apoio de alguma empresa ou de engenheiro para poder validar as ARTs e projetos recebidos?

Resp: Para resguardar, principalmente nos casos de grandes reformas, é recomendado que o Síndico tenha com quem dividir a responsabilidade de analisar os projetos e as ARTs ou RRTs, por mais que estes documentos atestem que a obra não trará problemas para a edificação, o Síndico, sozinho, muitas vezes não tem condições técnicas de avaliar as documentações apresentadas. Uma saída é o Síndico contratar uma empresa especializada neste tipo de serviços, com engenheiro responsável. Outra opção, se existir no próprio condominio profissionais que possam contribuir com sua ajuda profissional na analise dos documentos apresentados pelo morador.

 

• Qual a diferença entre Laudo, e ART ou RRT?

Resp: Um laudo é fruto de uma análise de assunto técnico.  ART é uma anotação de responsabilidade técnica, emitida pelo CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) RRT é o registro de responsabilidade técnica, emitido por um profissional vinculado ao CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo).

O laudo por si só não valida a responsabilidade sobre a obra e sim as ARTs/RRTs.

 

• E quando é o próprio Síndico que está fazendo obra em seu apartamento, derrubando paredes tirando vigas?

Resp: Qualquer condômino pode solicitar os documentos, porém se houver uma comissão de obras no condomínio devidamente eleita em Assembleia a mesma poderá ser acionada para apresentar os documentos. Caso o Síndico não obedeça às regras, o mesmo poderá ser destituído das funções desde que sejam respeitados os quorum legais. Além disso, as mesmas regras impostas ao morador de B.O e possível ação de responsabilidade civil da justiça por perdas e danos.

 

• Para a instalação de AR Condicionado, Rede de Proteção ou Banheiras, precisa de ART?

Resp: Para os casos de banheiras ar condicionados é obrigatória a apresentação de toda documentação exigida pela ABNT NBR 16280/2014, pois envolvem quebra de paredes ou até mesmo alterações estruturais.  No caso de instalação de redes de proteção não é necessário, no entanto, é bom que sejam respeitadas a tonalidade ou a cor do edifício, e sejam instaladas por profissionais.

 

• Para execução de reformas na parte elétrica precisa de ART?

Resp: Quando se tratar de reforma elétrica SIM, é necessária a apresentação das documentações exigidas pela ABNT. Para situações onde é apenas de manutenção substituição de equipamento existente, NÃO é necessária.

 

• Para efetuar reparos hidráulicos, provenientes de infiltrações/tubulações em geral, precisa de ART?

Resp: Depende; Se for apenas uma manutenção ou pequenos reparos, voltando ao seu estado anterior, NÃO é necessário. Mas se houver a necessidade de uso de ferramentas de alto impacto, ou de perfurar a laje, por exemplo, nestes casos é necessária a apresentação da ART/RRT.··.

                                

• Fechamento/envidraçamento de sacadas precisa de ART?

Resp: SIM, pois podem afetar a estrutura da edificação ou até mesmo envolver alterações de fachadas. Além da NBR, deve atentar também para a Convenção de Condominio onde são determinas regras para este tipo de situação.

 

• Substituição do forro de gesso precisa de ART?

Resp: A Princípio NÃO, se no local já existia e o mesmo material será aplicado não acarreta prejuízo à estrutura, pois será tratado como manutenção.  No entanto, se o novo forro for diferente na tonalidade e peso, SIM é necessário o atendimento a NBR 16.280/14.

 

• Reparo nas instalações de gás precisa de ART?

Resp: SIM, tanto pela intervenção na estrutura, como pelo risco de explosão ou vazamentos que envolvem a obra.

 

• Além da ART ou RRT, o que mais o morador deve entregar no momento de pleitear a autorização de obra?

Resp: Requisitos gerais; O plano de reforma que deve ser elaborado por profissional habilitado, por apresentar a descrição de impactos nos sistemas, subsistemas, equipamentos e afins da edificação em comunicado formal para analise antes do inicio da obra de reforma. O plano deve atender as seguintes condições:

• Atendimento às legalidades vigentes e normas técnicas pertinentes para realização das obras.

• Estudo que garanta a segurança da edificação e dos usuários, durante e após a execução da obra;

• Autorização para circulação, nas dependências da edificação, dos insumos e funcionários que realizarão as obras nos horários de trabalho permitidos;

• Apresentação de projetos, desenhos, memoriais e referências técnicas, quando aplicáveis;

• Escopo dos serviços realizados;

• Identificação de atividades que propiciem a geração de ruídos, com previsão dos níveis de pressão sonora máxima durante a obra;

• Identificação de uso de materiais tóxicos, combustíveis e inflamáveis;

• Localização e implicações no entorno da reforma;

• Cronograma da reforma;

• Dados da empresa, profissionais e funcionários envolvidos na realização da reforma;

• A responsabilidade técnica pelo projeto, pela execução e supervisão das obras, quando aplicável, deve ser documentada de forma legal e apresentada para a nomeação do respectivo interveniente;

• Planejamento de descarte de resíduos, em atendimento à legislação vigente;

• Estabelecimento do local de armazenamento dos insumos a serem empregados e resíduos gerados;

• Implicações sobre o manual de uso, operação e manutenção das edificações, conforme ABNT NBR 14037, e na gestão da manutenção, conforme a ABNT NBR 5674, quando aplicável.

 

Diante do exposto o proprietário de unidade autônoma, quando edificação em condomínio deve antes do inicio da obra de reforma:

 

a)Encaminhar ao responsável lega da edificação (Síndico) o plano de reforma e as documentações necessárias que comprovem o atendimento à legislação vigente, normalização e regulamentos para a realização de reformas.

b)Durante as obras de reforma; diligenciar para que a reforma seja realizada dentro dos preceitos da segurança e para que atenda a todos os regulamentos.

c)Após as obras de reforma: atualizar o conteúdo do manual de uso, operação e manutenção do edifício e o manual do proprietário, nos pontos em que as reformas interfiram conforme os termos da ABNT NBR 14037. No caso de inexistência deste manual da edificação reformada, as intervenções que compõem a reforma devem ter o manual de uso, operação e manutenção elaborado conforme a ABNT NBR 14037.